Oleh : Hartono, Penyuluh Pajak KPP Perusahaan Masuk Bursa *)

Pada akhir tahun ini, Pemerintah memberikan insentif berupa Pajak Pertambahan Nilai (PPN) ditanggung pemerintah (DTP) untuk penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun. Insentif ini tertuang dalam PMK Nomor 120 tahun 2023 tentang Pajak Pertambahan Nilai Atas Penyerahan Rumah Tapak Dan Satuan Rumah Susun Yang Ditanggung PemerintahTahun Anggaran 2023 yang berlaku mulai 21 November 2023.

Kebijakan ini merupakan angin segar bagi masyarakat terutama bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah dan belum memiliki rumah. Ini merupakan bentuk nyata upaya dan dukungan pemerintah untuk lebih mendorong pertumbuhan ekonomi nasional dalam dinamika perekonomian global terhadap sektor industry perumahan dan meningkatkan daya beli masyarakat.

Rumah tapak merupakan bangunan gedung berupa rumah tinggal atau rumah deret baik bertingkat maupun tidak bertingkat, termasuk bangunan tempat tinggal yang sebagian dipergunakan sebagai took atau kantor. Sedangkan rumah susun merupakan satuan rumah susun yang berfungsi sebagai tempat hunian.

Insentif hanya untuk PPN yang terhutang pada masa pajak (bulan) November 2023 s.d.Desember 2023.

Rumah yang Dapat Insentif

Rumah yang dibeli merupakan rumah baru yang diserahkan dalam kondisi siap huni dan telah memiliki kode identitas rumah serta didaftarkan di laman kementerian PUPR dengan aplikasi Sistem Informasi Kumpulan Pengembang (SiKumbang).

Pemberian fasilitas PPN DTP maksimal 1 unit rumah tapak/ unit hunian rumah susun untuk 1 orang dan tidak boleh dijual kembali dalam jangka waktu 1 tahun. Untuk orang yang telah memanfaatkan PPN DTP sebelum PMK ini dapat memanfaatkan PPN DTP berdasarkan PMK ini.

Kriteria insentif yaitu: jumlah harga, waktu pembayaran, saat penyerahan dan masa pelaporan. Harga jual rumah maksimal Rp 5 miliar dan besaran Dasar Pengenaan Pajak (DPP) PPN DTP hanya sampai dengan Rp 2 miliar atau PPN DTP maksimal Rp 220 juta (11% x Rp. 2 Miliar).

Pembayaran dilakukan paling cepat 1 September s.d. 31 Desember2023. Namun PPN DTP diberikan hanya atas PPN yang terutang dari pembayaran atau pelunasan di bulan November 2023 s.d.Desember 2023.

Penyerahan dibuktikan dengan ditandatanganinya AKTA JUAL BELI, atau ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli lunas dihadapan notaries dan dilakukan penyerahan hak secara nyata yang tervalidasi dengan berita acara serah terima (BAST) sejak 1 November 2023 s.d. 31 Desember 2024.

Periode penyerahan berpengaruh kepada besaran PPN DTP. Penyerahan mulai1 November 2023 s.d 30 Juni 2024PPN DTP sebesar 100%, sedangkan penyerahan sejak1 Juli 2024 s.d 31 Desember 2024 hanya 50%. Dengan catatan, rumah tidak boleh dipindahtangankan dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak penyerahan.

Pelaporan PPN DTP wajib disampaikan oleh penjual atau pengembang. Penjual selaku Pengusaha Kena Pajak (PKP) harus membuat Faktur Pajak(FP) 07. Apabilapembelianmemenuhiketentuan PPN DTP 100% harusmembuat 2 (dua) FP 07danmasing-masing DPP 50%. Namun apabila penyerahan sesuai ketentuan PPN DTP 50% cukupmembuat 1 (satu) FP 07. Dalam hal harga rumah lebih dari Rp 2 miliar, atas selisih lebihnya merupakan DPP PPN terhutang yang harus dibuat FP 01.

Selanjutnya, Penjual melaporkan FP 07 dalam SPT PPN Masa dan mendaftarkan BAST di Sikumbang paling lambat akhir bulan berikutnya.

Dalam hal realisasi penyerahan rumah mengalami penundaan yang menyebabkan perubahan besaran PPN DTP, penjual harus melakukan pembetulan baik FP 07  maupun FP 01 serta SPT PPN Masa. Apabila penundaan penyerahan hingga melewati batas waktu 31 Desember 2024, penjual harus membatalkan FP 07 dan membetulkan FP 01.

Mekanisme Insentif PPN DTP

Sebagai gambaran, transaksi pembelian rumah dengan harga Jual rumah Rp 5 miliar secara cash pada 1 November 2023 dan akan diserahkan 30Juni 2024. Atas pembelian rumah ini mendapat fasilitas PPN DTP 100% dengan DPP Rp 2 miliar.

PKP harus membuat 2 (dua) FP 07 masing-masing dengan DPP 50% dari Rp 2miliar. PPN DTP terhutang masing-masing FP 07 sebesar11% x Rp 1 miliar = Rp 110 juta. Jumlah PPN DTP kedua FP 07 sebesar Rp 220 Juta.

Selain itu, penjual harus membuat 1 (satu) FP 01 sebesar 11% x Rp 3miliar = Rp 330 juta. Dalam FP mencantumkan kode identitas rumah di nama barang dan keterangan PPN Ditanggung Pemeritah Eksekusi PMK Nomor 120 Tahun 2023.

Penjual harus melaporkan 3 (tiga) FP tersebut dalam SPT PPN Masa November 2023 dan mendaftarkan BAST di Sikumbang paling lambat akhir Juli 2024.

Apabila realisasi penyerahan rumah tersebut tertunda dan akhirnya diserahterimakan pada 18 Oktober2024. Maka tertundanya realisasi penyerahan ini menyebabkan perubahan besaran PPN DTP dari 100% menjadi 50%.

Penjual harus melakukan pembatalan salah satu FP 07 dan pembetulan FP 01 dengan mengubah DPP PPN yang semua Rp 3 miliar menjadi Rp 4 miliar sehingga PPN Terhutang menjadi Rp 440 juta (11% x Rp. 4 miliar).

Selain itu, Laporan SPT PPN Masa November harus dibetulkan dan realisasi penyerahan (BAST) harus dilaporkan di laman Sikumbang paling akhir 30 November 2024.

Dalam hal pembelian rumah secara angsuran, misalnya penjualan rumah pada 1 September 2023 dengan harga Rp 4miliar diangsur 4 kali (September s.d.Desember2023). Angsuran masing-masing Rp 1 miliar dan rumah akan diserahkan pada 1 September 2024. Atas pembelian rumah ini mendapat fasilitas PPN DTP50%.

Penjual harus membuat 1 (satu) FP07 dan 1 (satu) FP 01 untuk setiap pembayaran angsuran pada November dan Desember 2023. DPP PPN DTP 50% dari Rp 1 miliar=Rp500Juta. PPN terutang Rp 500 Juta x 11% =Rp 55.000,000. Jumlah PPN DTP sebesar Rp 110 juta. Sedangkan DPP PPN terhutang untuk FP 01 sebesar selisihnya.

Selanjutnya penjual melaporkan FP tersebut pada SPT PPN Masa November dan Desember 2023 dan mendaftarkan BAST di Sikumbang paling lambat akhir bulan berikutnya (31 Oktober 2024).

Pemerintah berharap insentif PPN DTP ini bisa memberikan kemudahan bagi masyarakat untuk segera memiliki rumah idaman dan mendorong pertumbuhan ekonomi para pengembang perumahan. *) Tulisan ini merupakan pendapat pribadi