NERACA

Sukabumi - Kenaikan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang sudah diterapkan Pemerintah Kota (Pemkot) Sukabumi sejak awal tahun ini, tergolong sudah tepat. Namun, menurut salah satu pengamat kebijakan publik, Asep Deni, keniakan NJOP harus dilihat juga dari kepentingan kedepanya. Meskipun, sudah hampir sekitar 8 tahun Pemkot Sukabumi tidak melakukan kenaikan NJOP pasca dilimpahknya oleh Kantor Pajak Pratama di tahun 2013 lalu.

Asep mengungkapkan, kalau mengacu kepada Undang-undang Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD), kemuidan keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor Kep-533/PJ/2000 tentang Petunjunk Pelaksanaan Pendaftaran, Pendataan, dan Penilaian Objek dan Subjek PBB, dan dipertegas oleh Peraturan Daerah (Perda) Nomor 10 tahun 2012 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2), langkah Pemkot Sukabumi menaikan NJOP di tahun 2022 itu hal yang wajar."Kalau melihat aturan tersebut, langkah Pemkot Sukabumi menaikan NJOP sudah tepat," ujar Asep, Kamis (17/2).

NJOP kata Asep, adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Jika tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti. Di bidang properti, Atau NJOP juga adalah nilai yang ditetapkan negara sebagai dasar pengenaan pajak bagi PBB. Perkembangan sebuah kawasan membuat nilai jual properti meningkat.

"Jadi sudah jelas kenapa NJOP harus naik ?, hal itu karena memang terjadinya perubahan. Contoh, asalnya didaerah itu kosong, namun sekarang lahan tersebut terdapat bangunan, otomatis NJOPnya alami perubahan, begitu juga sebaliknya," ucapnya.

Sebetulnya, Pemkot Sukabumi terlambat dalam segi menaikan harga NJOP. Karena dalam Pasal 29 undang-undang no 28 tahun 2009, dan pasal 5 Perda Nomor 10 tahun 2012, diterapkan bahwa besarnya NJOP sebagai dasar pengenaan PBB- P2 ditetapkan setiap 3 (tiga) tahun sekali, kecuali untuk obyek pajak tertentu dapat ditetapkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan wilayahnya dan Besarnya NJOP di tetapkan oleh Kepala Daerah."Ini juga yang jadi pertanyaan, kenapa baru dilakukan tahun ini kenaikanya," katanya.

Terlepas dari itu, kenaikan NJOP juga harus dilihat dari tiga sektor pendekatan. Yakni, Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach). Yakni, NJOP dihitung dengan cara membandingkan Objek pajak yang sejenis dengan Objek lain yang telah diketahui harga pasarnya. Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan NJOP tanah, namun dapat juga dipakai untuk menentukan NJOP bangunan. Kemudian pendekatan biaya (Cost Approach), ini digunakan untuk menentukan nilai tanah atau bangunan, terutama untuk menentukan NJOP bangunan dengan menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang sejenis dikurangi dengan penyusutan fisiknya.

"Dan yang ketiga yaitu pendekatan pendapatan (Income Approach), hal ini untuk mementukan NJOP yang tidak dapat dilakukan berdasarkan pendekatan data pasar atau pendekatan biaya, tetapi ditentukan berdasarkan hasil bersih objek pajak tersebut," jelasnya.

Sebelumnya, Walikota Sukabumi Achmad Fahmi mengungkapkan, menaikan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang sudah diberlakukan di triwulan pertama tahun ini. Kenaikan tersebut juga salah satu inovasi yang dilakukan oleh Pemkot Sukabumi sesuai dengan amanat dari KPK, bahwa pemerintah daerah tidak rasioanal dalam menerapkan pajak daerah yang berhubungan dengan PBB. Atas dasar itu Pemkot Sukabumi maksimalkan kembali pendapatan daerah yakni dari PBB.

"Kenaikan NJOP bagian dari ikhtiar dari kita, meskipun saat ini tidak seluruh wilayah di Kota Sukabumi dikenakan kenaikanya. Yakni, hanya lokasi-lokasi tertentu dan ruas jalan utama," terang Fahmi.

Namun untuk saat ini, kenaikan NJOP di Kota Sukabumi hanya di tiga wilayah saja. Yakni, perumahan, kavling dan rumah yang berada di jalan utama."Jadi tidak seluruhnya akan dikenakan kenaikan NJOP nya. Dan secara hitungan kenaikan NJOP itu akan berdampak kepada pendapatan pajak PBB sekitar RP4 miliar hingga Rp7 miliar per tahun," pungkasnya. Arya