Pasar properti di negara ini diyakini sangat prospektif. Namun banyak masalah yang mengganggu. Rakyat bawah pun terancam kesulitan memiliki rumah murah Beruntung Perhimpunan Perusahaan Realestat Indonesia (REI) mampu menemukan solusi jitu.

----------------------------------------------------------------------------------------------------

Life begins at forty. Banyak orang berpendapat begitu. Usia 40 tahun biasanya menandakan kematangan dan kemapanan. Itu tercermin dari booming bisnis properti yang terjadi saat ini. Para pengembang pun leluasa membangun berbagai proyek properti karena pasar memiliki daya serap sangat tinggi.

Sayangnya, pasar yang besar saja tak mampu mendukung industri properti tumbuh sehat dan normal. Lantaran, kala sekarang,  banyak masalah yang mengganggu pertumbuhan bisnis padat modal ini.

Salah satu yang tengah menggoyang pertumbuhan pasar perumahan adalah UU No 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (UU Perkim). Salah satu pasalnya, yaitu pasal 22 ayat 3, dilarang adanya pembangunan rumah di bawah tipe 36. Parahnya, aturan dalam pasal 22 ayat 3 tersebut menggantung karena tidak menerangkan pasal apapun.

Dewan Perwakilan Rakyat (DPR) dan pemerintah yang melahirkan UU ini berkilah, penerapan aturan tipe 36 adalah demi kesejahteraan dan keadilan masyarakat. Namun, terlihat sekali aturan ini kurang didukung data dan kajian yang komprehensif. Lantaran, jika aturan tipe 36 ini diterapkan, maka yang paling menderita adalah masyarakat berpenghasilan rendah dengan gaji di bawah Rp 2,5 juta per bulan. Apalagi, kondisi di lapangan memperlihatkan, mayoritas masyarakat baru mampu membeli rumah dengan ukuran di bawah 36 meter persegi masih tinggi. Artinya, bila luas rumah diharuskan bertipe 36, harga rumah akan semakin mahal. Saat ini, kalangan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) juga sudah cukup senang memiliki rumah bertipe 22. Alasannya, karena akhirnya bisa mereka memiliki rumah. Kalau hak mereka memiliki rumah sesuai kemampuan dihilangkan, maka para penyusun UU Perkim telah menghilangkan mimpi masyarakat bawah itu.

Sebenarnya, bukan larangan membangun rumah di bawah tipe 36 yang bermasalah. Tapi akibat adanya pasal tersebut, kini masyarakat berpenghasilan rendah tidak lagi bisa membeli rumah di bawah tipe 36 dengan bantuan dana subsidi perumahan dalam skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP). Mau tidak mau, masyarakat bawah itu harus membeli rumah minimal tipe 36 kalau ingin mendapat subsidi dalam Kredit Pemilikan Rumah (KPR)nya.

Padahal, kemampuan mencicil dan membayar Uang Muka bagi masyarakat bawah itu masih di level di bawah tipe 36.

Akibatnya, penjualan rumah dengan fasilitas kredit bersubsidi langsung merosot drastis. Parahnya, puluhan ribu rumah tipe di bawah 36 yang ready stock, tak bisa dijual lantaran harus memakai KPR dengan suku bunga komersial. Ini memang sungguh ironis.

Tak pelak, kalangan pengembang mengeluhkan mandegnya industri perumahan. Malah, pengembang menilai masalah ini muncul setelah pemerintah memberlakukan program rumah subsidi dengan FLPP baru. Mereka melihat skema FLPP lama lebih baik ketimbang yang baru. “Program FLPP di seluruh Indonesia tidak ada yang berjalan. Ini ironis, di tengah Realestat Indonesia (REI) merayakan ulang tahun ke - 40, kami berduka karena musibah FLPP ini,” kata J. Sudianto, Wakil Ketua Umum DPP Realestat Indonesia (REI) kepada wartawan saat media gathering menyambut HUT ke-40 REI di Manado, Sulawesi Utara, pekan lalu.

Sementara Moerod, Ketua DPD REI Sumatera Selatan mengungkap, program FLPP dengan skema baru tidak berjalan di seantero Sulsel. Dia menyebut, sejak diberlakukan pada Maret 2012, dengan patokan tipe 36 meter persegi dan harga rumah Rp 70 juta menimbulkan masalah. Di antaranya, rumah tipe 36 harganya di atas Rp 80 juta. Atau, ada tipe 36 harga Rp 70 juta tapi dengan spesifikasi tidak standar.

Ketua DPD REI Jawa Barat, Yana Mulyana juga menyatakan hal senada. Dia menyebut, skema FLPP baru tidak mungkin berjalan karena harga tanah sudah mahal. Bila pengembang hendak menyiasati menurunkan kualitas spesifikasi bangunan juga tidak mungkin dilakukan. Mengingat konsumen rumah mulai paham kelayakan rumah tipe 36. “Jawa Barat mempunyai 4.000 unit rumah dibawah tipe 36 ready stock yang tidak bisa untuk KPR,” cerita dia.

Keluhan serupa juga datang dari M. Haidir Munthe, ketua DPD REI Kalimantan Tengah. Dia mengatakan FLPP skema lama lebih bisa dijalankan ketimbang yang baru. Ia mengaku mengalami kesulitan menerjemahkan aturan tipe 36 dengan harga Rp 70 Juta. Apalagi, di Kalimantan Tengah terkendala sertifikat tanah serta fasilitas listrik. "Realisasinya baru 4 unit dengan FLPP baru ini," kata dia.

Data dari REI menyebutkan, sebanyak 21.000 unit rumah belum terealisasi akibat diberlakukannya skema baru FLPP. Skema baru ini mengalami revisi terhadap syarat kriteria sasaran penerima kredit, nilai maksimal kredit, serta harga maksimal rumah.

Sementara Ketua DPD REI Papua dan Papua Barat, Poerbaraya mengaku, pengembang di Papua paling berat menjalankan skema baru KPR FLPP. Alasannya, masalah perumahan di Papua sangat beragam, mulai harga material bangunan mahal sampai ketersediaan tanah. “Kalau harga rumah tipe 36 meter persegi itu Rp 70 juta, kami jelas tidak bisa membangun. Di Jayapura, harga semen per sak itu Rp 80.000 - Rp 90.000. Itu baru harga semen, belum harga material bangunan lainnya,” papar Dia.

Menurut dia, kebutuhan rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah di Papua perlahan dapat terpenuhi. Namun, pemerintah harusnya tidak menyamaratakan kondisi perekonomian tiap daerah. “Selain material bangunan di Papua itu terkendala masalah tanah. Jangan dikira tanah di Papua itu murah. Di pusat kota harganya mencapai Rp 1 juta per meter persegi. Kalau di pedalaman memang ada harga tanah lebih murah, sekitar Rp 100.000 - Rp 200.000, namun kendalanya listrik dari PLN belum masuk,” terang Poerbaraya.

Dia menambahkan, masyarakat Papua juga tak mau bila pengembang menyiasati membangun rumah berbahan material kayu. Pasalnya, masyarakat di sana umumnya menginginkan rumah berdinding bata. “Banyak dari mereka sudah tidak mau lagi tinggal di rumah honai. Jangankan honai, rumah dari kayu saja tidak mau. Bank juga tidak mau memberikan KPR kalau yang dibiayai itu rumah papan, karena papan itu berkesan kumuh,” urai Poerba.

Para pengembang nyaris putus asa karena semua solusi yang ada malah buntu. Untungnya, Ketua DPP REI Setyo Maharso mengambil langkah sigap dengan menggandeng Bank BNI menyediakan skema KPR dengan cicilan murah, namanya KPR Griya Idaman.

Lewat produk tersebut, kalangan MBR yang ingin memiliki rumah murah namun terkendala tak adanya KPR FLPP, bisa memanfaatkan fasilitas Kredit Griya Idaman itu dengan masa tenor sampai 20 tahun. Hebatnya, cicilannya hanya sebesar Rp 500 sampai Rp 600 ribu per bulan.

Menurut Direktur Utama Bank BNI Gatot Suwondo, dalam tahun ini, BNI menyediakan kredit di sektor perumahan sekitar Rp 26 triliun. Tahun lalu, kredit perumahan yang dikucurkan BNI mencapai Rp 18 triliun.

Meski BNI sangat gencar menggelar ekspansi bisnis kredit di sektor perumahan, namun Gatot mengaku bank BUMN tersebut akan sangat hati-hati dalam pemberian kreditnya. “Itu sebabnya kita bekerjasama dengan REI. Agar REI memberi rekomendasi pengembang mana saja yang potensial menjadi mitra kerjasama,” jelasnya.

Ekspansi pembiayaan perumahan ini, imbu Gatot, merupakan komitmen BNI untuk terus mendukung pertumbuhan industri properti yang memiliki efek multiplier bagi perekonomian nasional. “Selain pembiayaan perumahan kepada konsumen, BNI juga tetap mendukung Real Estate Indonesia (REI) dalam mengembangkan industry perumahan ini, Bahkan BNI telah menjadikan industri konstruksi dan infrastruktur menjadi salah satu dari 8 industri unggulan target bisnis BNI,” kata Gatot.

Ibarat mutiara yang retak. Kiprah BNI dan REI seperti orang yang kembali menganyam serpihan yang rusak. Kalau saja berjalan lancar, maka kalangan MBR bakal tertolong dalam memperoleh rumah murah yang sesuai dengan daya belinya. Des, kini tanpa ada subsidi, rakyat juga bisa menikmati KPR murah untuk membeli rumahnya.