NERACA

Jakarta – Menjadi pemimpin pasar pembiayaan perumahan di Indonesia dengan penguasaan pangsa pasar total KPR sebesar 24% dan dominasi KPR subsidi lebih dari 95%, serta pengalaman yang mumpuni dalam pembiayaan perumahan sejak 1976 menjadi alasan pemerintah menunjuk PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk (BBTN) sebagai pemeran utama dalam merealisasikan program sejuta rumah untuk menjawab kebutuhan rumah bagi rakyat kecil di Indonesia.

Kata Direktur Utama BTN Maryono, peran sentral perseroan dalam pelaksanaan program perumahan nasional menjadi peluang sekaligus tantangan. Peluang, karena potensi pasarnya yang menjanjikan dan menjadi tantangan, bagaimana program rumah bagi masyarakat menengah kebawah  dapat terealisasi dengan cepat, sehingga mengurangi ketimpangan soal backlog perumahan, “Kami siap untuk menjadi motor dalam menggerakkan program rumah bagi masyarakat. Ini adalah program pemerintah dan menjadi tugas mulia bagi kami untuk merealisasikannya,”ungkapnya.

Saat ini, rakyat kecil masih terus bermimpi untuk memiliki rumah sendiri. Namun impian tersebut masih sulit diwujudkan karena terus meningkatnya harga rumah tiap tahunnya. Apalagi, bila memiliki rumah di Jakarta dengan lokasi yang strategis. Ya, Jakarta memang tak ramah bagi warga yang berkantong pas-pasan yang mau mencari rumah. Berdasarkan survei Knight Frank Asia Pacific beberapa waktu lalu, kenaikan harga rumah di Jakarta per tahun sempat menjadi tertinggi di dunia.

Di pinggiran Jakarta, seperti Tangerang dan Depok, harga rumah dengan luas tanah 80 hingga 100 meter persegi sudah berada di kisaran Rp 300 juta sampai Rp 500 juta. Besarnya pertumbuhan populasi masyarakat di Indonesia makin memicu kebutuhan rumah tiap tahunnya terus meningkat, kondisi ini tidak sebanding dengan ketersedian atau pasokan rumah yang ada. Akibatnya, angka kekurangan pasokan (backlog) perumahan saat ini diperkirakan mencapai 13,6 juta lebih unit rumah yang masih harus dipenuhi oleh pemerintah.

Permasalahan backlog perumahan, kata Maryono, disamping cepatnya pertumbuhan populasi Indonesia juga disebabkan tingkat harga tanah yang sangat melonjak. Alhasil, saat ini pihak pengembang swasta kesulitan mencari tanah murah untuk dibangun rumah yang sesuai dengan standar harga pemerintah yang disubsidi oleh pemerintah.

Oleh karena itu, perlu intervensi pemerintah untuk meningkatkan kapasitas pasokan perumahan, khususnya perumahan murah. Selain itu, intervensi pemerintah juga dibutuhkan untuk memastikan ketersediaan pembiayaan perumahan, khususnya bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Idealnya, kata Maryono, BTN diberi kewenangan mengelola agar program rumah rakyat berjalan dengan dukungan penuh pemerintah.

Mengurai Masalah

Ekonom BTN, Agustinus Prasetyantoko menilai, target pembangunan satu juta rumah per tahun akan sulit tercapai jika tidak ada upaya optimal dalam penyediaan lahan. Diakuinya,  kondisi di lapangan dalam pembangunan rumah memang kompleks, terutama untuk masyarakat berpenghasilan rendah. Pemerintah pusat perlu berkoordinasi dengan pemerintah daerah tingkat II di kabupaten atau kotamadya soal ketersediaan lahan untuk pembangunan perumahan.

Pemerintah, ujar Prasetyantoko, perlu membuat regulasi terkait penyediaan lahan. Misalnya, soal kepemilikan lahan/hak guna yang dibeli pemerintah. Pemerintah juga perlu memberikan insentif-insentif kepada pengembang perumahan, serta subsidi harga rumah dan bunga KPR.

Menurut ekonom Aviliani. Ada empat faktor yang harus diperhatikan pemerintah dalam program sejuta rumah. Faktor pertama dan terutama adalah kapasitas konsumsi masyarakat terhadap pembelian rumah.
Kapasitas ini, kata Aviliani, perlu dioptimalkan. Untuk mengubah dan mengalihkan pola konsumsi kepada cicilan rumah ini, harus diperkuat, khususnya di kalangan kelas menengah. Alasannya, satu juta rumah yang dibangun ini kebanyakan untuk kalangan menengah.

Faktor kedua, Aviliani menambahkan, adalah terkait permintaan rumah. Ketika membangun rumah, haruslah disesuaikan dengan kebutuhan. Tidak hanya melulu soal angka,”Perlu ditetapkan jenis rumahnya apakah apartemen, rusun, atau rumah tapak. Karena tidak semua orang butuh apartemen, sebaliknya tidak semua orang butuh rumah tapak. Ini mungkin yang harus lebih jelas," kata Aviliani.

Kemudian yang perlu diperhatikan juga adalah tingkat suku bunga. Pemerintah harus berkoordinasi dengan Bank Indonesia, agar fluktuasi suku bunga tidak terlalu tajam. Pasalnya, kemampuan kelas menengah bergantung pada kondisi suku bunga,”Saat suku bunga naik sedikit saja, daya beli menurun," jelas Aviliani.

Oleh karena itu, pemerintah perlu membuat gambaran, sampai seberapa jauh masyarakat mampu membayar suku bunga. Selain itu, pemerintah juga perlu memikirkan struktur penghasilan masyarakat,”Di Indonesia, masyarakat berpenghasilan tetap ada 30 juta orang. Sedangkan 75 juta tidak tetap, berada di sektor informal, tapi orang ini butuh rumah,”ungkapnya.

Untuk menanggung kebutuhan rumah mereka, pemerintah perlu memperhatikan faktor keempat yakni menyiapkan banyak skema, misalnya dengan menerapkan cicilan yang tidak ditagih secara bulanan. (bani)