Peluang dan Tantangan Sektor Properti di Tahun 2015 - Oleh: Sindi Paramita, Analis PT Bank Mandiri

Memasuki 2015 masih banyak peluang bagi sektor properti, antara lain karena Indonesia merupakan tujuan investasi di Asia Pasifik dan harga properti di Indonesia masih relatif rendah.Sektor properti di Indonesia memiliki beberapa keunggulan dibandingkan dari negara-negara lain di ASEAN. Pertama, harga properti dan sewa di Indonesia lebih murah dibandingkan negara-negara lain seperti Malaysia, Thailand dan Singapura. Salah satu contohnya adalah harga rata-rata apartemen dengan ukuran 120m2 yang terletak di Jakarta sebesar USD2.766/m2. Angka ini lebih rendah Manila, Bangkok dan Singapura, yang mencapai USD3.084/m2, USD3.952/m2, dan USD15.521/m2.

Kedua, Indonesia mendapat peringkat investasi yang baik terkait dengan sektor properti. Menurut laporan Emerging Trend in Real Estate Asia Pacific, Jakarta menduduki peringkat tiga dari 23 kota dalam prospek investasi properti tahun 2014. Peringkat yang berdasarkan prospek investasi kota dan prospek pengembangan kota. Ranking tersebut melonjak dari peringkat 20 pada tahun 2010 dan peringkat 19 pada tahun 2007. Hal ini menunjukkan bahwa Indonesia merupakan pasar yang menarik bagi investor asing terutama untuk sektor properti.

Ketiga, dari sisi permintaan, permintaan domestik terutama untuk hunian masih sangat besar.Kebutuhan perumahan bagi Indonesia pada tahun 2014 bahkan mencapai 15 juta rumah. Angka yang besar ini masih terus bertumbuh karena pasokan yang disediakan oleh pemerintah dan sektor swasta belum mampu memenuhi kebutuhan masyarakat. Selain itu, sektor properti masih memiliki banyak ruang untuk tumbuh antara lain karena porsi kredit properti terhadap total kredit dan PDB masih relatif rendah yaitu sebesar 15,0% dan 2,3%.

Namun, memasuki kuartal terakhir di tahun 2014 terdapat beberapa kebijakan pemerintah yang akan mempengaruhi pertumbuhan sektor property di tahun 2015. Pertama, kecenderungan meningkatnya suku bunga. Sejak 2013, kenaikan suku bunga acuan (BI rate) telah mencapai 200 bps dari 5,75% pada awal 2013 menjadi 7,75% pada bulan November 2014. Tren ini kenaikan suku bunga harus diwaspadai karena akan menekan permintaan sektor properti.Dari sisi pengembang, kenaikan suku bunga juga akan meningkatkan biaya dana. Oleh karena itu diperlukan alternatif pembiayaan proyek yang lebih murah dan lebih efisien.Salah satu alternatif untuk pendanaan proyek properti dapat berasal dari pasar modal.

Kedua, kenaikan harga bahan bangunan yang akan didorong oleh kenaikan harga BBM bersubsidi pada November 2014. Selain itu kenaikan upah provinsi (UMP) rata-rata 12,2% pada tahun 2015 juga akan mengerek nilai konstruksi dan harga jual properti.Kenaikan UMP 2015 terbesar adalah di provinsi Bangka Belitung dan Banten sedangkan yang terendah adalah di provinsi Sulawesi Barat dan Bali.

Ketiga, melambatnya permintaan untuk properti yang terlihat terjadi pada segmen perumahan sebagai dampak dari pelemahan daya beli masyarkat. Hal ini disebabkan karena banyak faktor seperti perlambatan pertumbuhan ekonomi domestik, meningkatkan suku bunga, kenaikan harga tanah, bahan bangunan dan biaya lisensi properti mahal. Menurut Cushman & Wakefield pada semester pertama tahun 2014, jumlah unit rumah yang ditransaksikan di Jabodetabek tercatat menurun. Rata-rata unit rumah rata ditransaksikan di semester pertama 2014 mencapai sekitar 100 unit per bulan per real estate, angka tersebut turun sekitar 13 unit dibandingkan dengan pada semester sebelumnya dan turun 24 unit dibandingkan dengan tahun sebelumnya.

Ketiga, terkait AEC 2015, pintu masuk untuk pengembang asing akan terbuka lebar. Pengembang lokal akan menghadapi persaingan yang semakin ketat dari pengembang asing. Pengembang asing memiliki sumber daya manusia dan teknologi yang lebih maju sehingga mereka dapat menyelesaikan proyek konstruksi yang lebih cepat dan efisien. Dari sisi pembiayaan, pengembang lokal kini menghadapi persaingan dari pengembang asing yang memiliki lebih banyak keunggulan seperti aset dan ekuitas yang besar, pendanaan dengan bunga rendah dan model investasi yang lebih canggih. Aset dan ekuitas perusahaan properti lokal terbesar yang terdaftar masing-masing sebesar USD 1,9 juta dan USD 1,1 juta. Angka tersebut masih kalah jauh dibandingkan dengan Keppel Land, pengembang asal Singapura yang memiliki aset dan ekuitas sebesar USD 10,9 juta dan USD 5,9 juta.

Prospek untuk sektor properti pada tahun 2015 diperkirakan akan tetap melambat sejalan dengan tren perlambatan pertumbuhan ekonomi di Indonesia pada tahun 2015. Pertumbuhan ekonomi di Indonesia diprediksi mencapai 5,3% yoy pada tahun 2015, yang masih lebih rendah dari tahun 2010 hingga 2012 yang mencatat pertumbuhan ekonomi lebih dari 6% yoy. Dimana pertumbuhan kredit properti residensial pada akhir tahun 2010-2012 secara tahunan mencapai 12,8%, 24,7% dan 24,3% yoy. Untuk tahun 2015 diperkirakan pertumbuhan kredit properti residensial akan lebih melambat. Selain itu, efek dari kenaikan BBM bersubsidi juga diperkirakan akan terus berlanjut selama beberapa waktu diperkirakan hingga semester pertama 2015.

Pada tahun 2005 dan 2008, di mana saat itu juga terjadi kenaikan suku bunga, pertumbuhan kredit properti residensial melambat dari 59,7% menjadi 32,9% pada tahun 2005 dan dari 38,7% menjadi 12,1% pada tahun 2008. Sejalan dengan itu, sepanjang tahun 2013-2014 pertumbuhan kredit properti residensial juga menurun dari 31,8% pada bulan September 2013 menjadi 12,4% pada bulan September 2014, dan perlambatan diperkirakan akan terus berlanjut hingga tahun 2015.***

Related posts