Menjelang Tahun Penuh Tantangan Untuk Sektor Properti - Oleh: Sindi Paramita

Sektor properti di tahun 2014 sepertinya akan menghadapi beberapa tantangan yang berpotensi mengakibatkan perlambatan di sektor properti, baik sentimen negatif dari ekonomi global yang belum pulih, maupun dari sisi domestik. Tren suku bunga yang meningkat, kebijakan pemerintah mengenai loan to value (LTV) yang baru, dan turunnya target kredit perbankan oleh BI merupakan beberapa hal yang dapat menekan pertumbuhan sektor properti.

Pada tahun 2013 kenaikan suku bunga acuan (BI rate) sudah mencapai 175 bps dari 5,75% pada awal tahun 2013 menjadi 7,5% pada November 2013. Tren kenaikan suku bunga ini patut diwaspadai karena diperkirakan akan menurunkan permintaan terhadap sektor properti. Karena itu, kebijakan kenaikan BI rate saat ini sudah direspon oleh para developer dengan menurunkan target penjualan pemasarannya di tahun 2014.

Sekarang yang lebih mempengaruhi pertumbuhan kredit properti dibandingkan dengan suku bunga adalah pemberlakuan aturan LTV. Hal ini terlihat dari perubahan tren dari kredit properti. Pada saat sebelum penerapan aturan LTV pada bulan Juni 2013, pertumbuhan kredit properti sangat terpengaruh dengan tren suku bunga. Akan tetapi setelah bulan Juni 2013, pertumbuhan kredit properti mulai menurun karena pemberlakuan aturan LTV meskipun saat itu tren suku bunga masih relatif stabil.

Pada Juni 2012, BI telah menerapkan aturan pengenaan LTV untuk pembelian rumah tapak, rumah susun dan apartemen tipe >70 atau dengan luas bangunan lebih dari 70m2 sebesar 70%. Pada beberapa bulan sebelum diberlakukannnya LTV tersebut, pertumbuhan KPR&KPA sangat pesat bahkan mencapai 45% yoy pada Juni 2012. Hal ini ditengarai karena penyaluran kredit secara gencar sebelum penerapan aturan LTV. Sebagai akibatnya kualitas kredit KPR mulai terpengaruh dan mulai memburuk dari 2,02% pada Juni 2012 menjadi 2,47% pada Juni 2013. Sebaliknya untuk KPA, pertumbuhan KPA masih tumbuh kencang hingga tahun 2013 meskipun pemberlakuan aturan LTV di tahun 2012.

Oleh karena itu, BI memperketat aturan baru terkait sektor properti pada akhir September 2013 yaitu pengenaan LTV yang lebih rendah pada pembelian rumah atau apartemen yang kedua dan seterusnya. Untuk pembelian rumah tapak, rumah susun dan apartemen tipe >70 pada pembelian kedua dikenakan LTV sebesar 60% dan untuk pembelian ketiga dan seterusnya dikenakan LTV sebesar 50%. Alasannya karena tipe tersebut lebih berpotensi menjadi sarana investasi dan spekulasi. Selain itu, BI juga memperketat ketentuan mengenai KPA dengan tipe 22-70 atau dengan luas bangunan 22-70m2. Untuk pembelian pertama KPA tipe 22-70, dikenakan LTV maksimal sebesar 80%. Sementara untuk pembelian kedua, LTV maksimal sebesar 70%. Untuk pembelian yang ketiga dan seterusnya, LTV maksimal adalah sebesar 60%. Selain itu BI juga mengatur mengenai larangan pembelian rumah yang belum ada hasil fisiknya (indent) untuk kepemilikan rumah kedua dan seterusnya.

Penerapan aturan LTV baru diperkirakan akan semakin menekan pertumbuhan KPR&KPA. Pada penerapan aturan LTV di tahun 2012, pertumbuhan KPR&KPA menurun dari 45% pada Juni 2012 menjadi 18% pada Juni 2013. Pada tahun 2012, porsi yang terkena dampak LTV adalah sebesar 39%, sementara untuk aturan LTV 2013 yang terpengaruh adalah sekitar 11%. Sehingga secara kumulatif pada tahun 2013, porsi yang terkena LTV mencapai lebih dari 50%. Dengan porsi yang lebih besar tersebut, kami memperkirakan penurunan pertumbuhan KPR&KPA akan semakin tajam.

Strategi pembiayaan developer menghadapi aturan LTV yang baru adalah dengan memulai melakukan alternatif financing selain KPR dan mulai tidak tergantung hanya melalui KPR. Misalnya dengan memperpanjang cicilan uang muka (down payment). Akan tetapi cara ini masih mengalami menemui masalah baru yaitu cash flow perusahaan akan ikut memanjang. Metode pembayaran cash bertahap sebaiknya mulai dikembangkan sedemikian rupa sehingga calon pembeli dapat melakukan cara bayar cash bertahap dengan jangka waktu yang lebih lama, misalnya 5 sampai dengan 10 tahun. Dengan cara ini seolah-olah pembeli melakukan pembayaran dengan KPR tetapi membayar ke developer setiap bulan sesuai dengan jangka waktu yang disepakati. Risiko gagal bayar dari konsumen dapat diatur melalui pasal di perjanjian yang berupa sanksi yang harus dipatuhi apabila terjadi permasalahan pembayaran oleh nasabah.

Faktor lainnya yang akan menekan pertumbuhan kredit properti adalah kebijakan pengetatan yang dilakukan oleh BI, yaitu menurunkan target pertumbuhan kredit 2014 menjadi 15%-17%, jauh lebih rendah dibandingkan posisi saat ini di level 23%. Implikasi dari kebijakan BI tersebut tentunya akan membuat perbankan menjadi lebih selektif dalam meyalurkan kreditnya, termasuk penyaluran kredit properti. Kami memperkirakan bahwa setiap penurunan 1% total kredit akan menurunkan pertumbuhan KPR&KPA sebesar 1,7%.

Akibat dari kenaikan suku bunga dan penerapan aturan LTV yang baru serta kebijakan pengetatan BI tentunya akan menekan penjualan dari pengembang properti. Pengembang properti dengan land bank yang besar akan lebih mampu bertahan di tengah penurunan penjualan dan perlambatan kenaikan harga jual properti residensial pada 2014. Pengembang dengan jumlah tanah yang mencukupi dapat mendapatkan arus kas dari penjualan asetnya. Sedangkan pengembang dengan land bank terbatas dapat menggunakan alternatif lainnya yaitu meningkatkan pendapatan berulang atau recurring revenue. Recurring revenue penting bagi pendapatan pengembang, terutama ketika penjualan menurun. Karena umumnya recurring revenue berasal dari sewa pusat perbelanjaan atau ruang kantor atau biaya pemeliharaan yang umumnya menggunakan kontrak kerja sehingga lebih stabil dan dapat diperkirakan dari pada non recurring revenue. Besarnya recurring revenue dari perusahaan properti berkisar antara 5%-44%.

Related posts