KPR Ketat, Pengembang Cemas

Kamis, 26/09/2013

Membaca surat edaran BI Nomor 14/10/DPNP tanggal 15 Maret 2013 tentang Penetapan Loan to Value (LTV) dengan uang muka maksimal 70% untuk rumah tipe 70 ke atas tersebut mengharuskan calon konsumen yang sebelumnya sudah memiliki rumah, untuk memperbesar uang muka (down payment-DP) hingga lebih dari 50% mulai 1 Sept. 2013, jelas akan membatasi penjualan rumah ke depan.

Pengetatan uang muka KPR dengan sistem berjenjang atau progresif, yakni 30% untuk pembelian rumah pertama, 40% untuk pembelian rumah kedua, 50% untuk kepemilikan rumah ketiga, dan seterusnya. Langkah itu terasa menjadi antitesis di tengah semangat pengembang dan pelaku industri perbankan untuk mempertahankan diri di tengah gejolak krisis global yang belakangan ini mulai menjalar ke Indonesia.

Melalui regulasi baru tersebut, portofolio KPR perbankan mengecil, dan pengembang, kesulitan untuk segera mengeksekusi rumah yang dijual karena konsumen belum bisa melunasi uang muka yang berjumlah lebih besar. Padahal, sebelumnya pengembang sudah lebih dulu dibuat cemas saat pemerintah menaikkan harga BBM diikuti kenaikan harga bahan bangunan.

Adapun BI beralasan pengetatan uang muka KPR karena pasar properti Indonesia dalam bayang-bayang gelembung (bubble). Benarkah pasar properti nasional sudah menggelembung? Dalam laporan properti BI (2011), penggelembungan properti (bubble property) merupakan keadaan ketika harga-harga properti naik secara tidak wajar.

Jika kondisi ini dibiarkan memang akan diikuti dengan ambruknya perekonomian secara menyeluruh sehingga timbul masalah nasional berupa resesi ekonomi. Melihat kondisi perekonomian dalam negeri berdasarkan indikator makro dan mikro serta kondisi struktur KPR terkini, kekhawatiran terhadap ancaman bubble property masih jauh panggang dari api.

Bank Indonesia tampaknya terburu-buru dan paranoid bahwa negeri ini akan mengalami krisis subprime mortgage seperti Amerika Serikat (2010) akibat pembelian rumah menggunakan KPR hanya sebagai alat investasi dan spekulasi. Seharusnya yang menjadi perhatian BI adalah mayoritas masyarakat Indonesia masih membeli rumah dengan fasilitas KPR sebagai kebutuhan.

Tak sampai 2% kelompok masyarakat yang membeli rumah sebagai bentuk investasi. Namun investasi itu pun bukan bersifat spekulatif seperti kasus di AS itu, melainkan mereka benar-benar memiliki kesungguhan dan kemampuan penghasilan untuk membayar satu atau beberapa angsuran KPR tiap bulan secara tepat waktu.

Baru setelah harga properti itu naik, mereka menjualnya dengan selisih harga yang cukup tinggi dibanding pada saat awal membeli. Jadi, selisih harga itulah yang diambil sebagai keuntungan, bukan dari cara menyimpang. Berdasarkan data BI hingga akhir triwulan I-2013, posisi penyaluran KPR bank umum justru menurun dibanding periode sama tahun sebelumnya, yakni menjadi 9,04% dari total kredit atau Rp 262,9 triliun.

Mengingat dampak negatif yang kompleks dari pengetatan uang muka KPR, seyogianya BI merevisi kebijakan tersebut guna memacu akselerasi pertumbuhan perbankan seperti diharapkan BI, di tengah kondisi perekonomian yang bergejolak belakangan ini. Salah satu upaya yang perlu dilakukan saat ini, yakni menetapkan regulasi yang bisa membuat pertumbuhan dana pihak ketiga dan pertumbuhan kredit terus berjalan beriringan.

Bagaimanapun, menjadi tidak sehat bagi bank jika pertumbuhan dana pihak ketiga justru melonjak tajam ketimbang pertumbuhan kredit, karena tingginya ketertarikan masyarakat menempatkan dana deposito di bank sebagai dampak kebijakan suku bunga tinggi dibanding instrumen investasi lainnya.