NERACA

Direktur Penataan Bangunan dan Lingkungan Direktorat Jenderal (Ditjen) Cipta Karya Kementerian Pekerjaan Umum (PU), Guratno Hartono mengatakan tanah milik negara, daerah atau tanah wakaf dapat disewa selama 60 tahun untuk pembangunan rumah susun umum. Hal ini telah diatur dalam Undang-undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.

“Dalam UU itu sudah diatur bahwa kekuatan bangunan minimal 50 tahun. Sebab itu, masa sewa dilebihkan sedikit untuk masa pembangunan," kata Guratno dalam Pra-sosialisasi Undang-undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, di Kementerian Pekerjaan Umum, di Jakarta.

Menurut Guratno, pemanfaatan tanah untuk pembangunan rumah susun diatur dalam pasal 18, pasal 20 dan pasal 22 UU No. 20/2011. Dalam pasal 18 disebutkan bahwa rumah susun umum dan atau rumah susun khusus dapat dibangun dengan pendayagunaan tanah wakaf.

Dia mengatakan pendayagunaan tanah wakaf untuk pembangunan rumah susun dilakukan dengan cara sewa atau kerjasama pemanfaatan lahan sesuai dengan ikrar wakaf.

Apabila pendayagunaan tanah wakaf tidak sesuaidengan ikrar wakaf, dapat dilakukan pengubahan peruntukan setelah memperoleh persetujuan dan atau izin tertulis Badan Wakaf Indonesia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Dia mengatakan pelaksanaan sewa atau kerjasama pemanfaatan tanah wakaf tersebut dilakukan sesuai dengan prinsip syariah dan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Menurut Guratno, tanah milik negara atau daerah ini diperbolehkan untuk memenuhi kebutuhan lahan guna memenuhi kebutuhan masyarakat akan perumahan.

Sebenarnya, lanjut Guratno, mengenai pengelolaan barang milik negara atau daerah sudah diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) No 38 tahun 2008 tentang pengelolaan barang milik negara atau daerah. Dalam peraturan tersebut, diatur penyewaan lahan negara maksimal 30 tahun dan bisa diperpanjang.

Selain itu, lanjut Guratno, pembangunan rumah susun umum ini bisa juga memanfaatkan tanah wakaf. Rumah susun yang dibangun di atas tanah sewa milik negara atau tanah wakaf akan dilengkapi sertifikat kepemilikan bangunan gedung satuan rumah susun.

Guratno mengatakan untuk mengatur masalah teknis pemanfaatan tanah negara ini akan diatur dalam peraturan pemerintah baru. “Berdasarkan amanat UU, aturan turunan akan dibuat maksimal satu tahun setelah UU tersebut disahkan,” katanya.

Berdasarkan aturan dalam UU Rusun, pemanfaatan tanah negara dan tanah wakaf hanya diperbolehkan untuk pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus. Undang-undang juga mengatur pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus dapat dilaksanakan oleh lembaga nirlaba dan badan usaha.

Guratno mengatakan pelaku pembangunan (pengembang) dapat melakukan pemasaran sebelum pembangunan. Dalam hal pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan, pelaku pembangunan sekurang-kurangnya harus memiliki kepastian peruntukan ruang, kepastian hak atas tanah, kepastian status penguasaan rumah susun. Selain itu, perizinan pembangunan rumah susun dan jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin.

Dia mengatakan dalam hal pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rumah susun, segala sesuatu yang dijanjikan oleh pelaku pembangunan dan/atau agen pemasaran mengikat sebagai perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) bagi para pihak.

Proses jual beli sarusun sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui PPJB yang dibuat di hadapan notaris.

PPJB dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas status kepemilikan tanah, kepemilikan IMB, ketersediaan prasarana, sarana dan utilitas umum, terbangun paling sedikit 20% dari  hal yang diperjanjikan.

Proses jual beli yang dilakukan sesuadah pembangunan rumah susun selesai, dilakukan melalui akta jual beli. Pembangunan rumah susun dinyatakan selesai apabila telah diterbitkan sertifikat laik fungsi dan SHM sarusun atau SKBG sarusun.

Dia mengatakan penguasaan satuan rumah susun (sarusun) pada rumah susun umum dapat dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa. Penguasaan sarusun pada rumah susun khusus dapat dilakukan dengan cara pinjam pakai atau sewa, sedangkan penguasaan terhadap sarusun pada rumah susun negara dapat dilakukan dengna cara pinjam pakai, sewa atau sewa beli. Sedangkan penguasaan terhadap sarusun pada rumah susun komersial dapatdilakukan dengan caraa dimiliki atau disewa.

Penguasaan sarusun dengan cara sewa dilakukan dengan perjanjian tertulis yang dibuat di hadapan pejabat yang berwenang sesuai ketentuan.

Dia mengatakan hak kepemilikan atas sarusun merupakan hak milik atas sarusun yang bersifat perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Hak atas bagianbersama, benda bersama dan tanah bersama dihitung berdasarkan atas NPP.

Pemanfaatan rumah susun dilaksanakansesuai dengan fungsi hunianatau campuran. Dalam pasal 51 UU No 20/2011 diatur pemanfaatan rumah susun itu dapat berubah dari fungsi hunian ke fungsi campuran karena perubahan rencana tata ruang.

Perubahan fungsi yang diakibatkan oleh perubahan rencana tata ruang menjadi dasar mengganti sejumlah rumah susun dan atau memukimkan kembali pemilik sarusun yang dialihfungsikan.

Pihak yang melakukan perubahan fungsi rumah susun wajib menjamin hak kepemilikan sarusun.

Setiap orang yang menempati, menghuni atau memiliki sarusun wajib memanfaatkan sarusun sesuai dengan fungsinya. Penyewaan sarusun meliputi hak orang perseorangan atas sarusun dan pemanfaatan terhadap bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.

Sarusun umum yang memperoleh kemudahan dari pemerintah 02-utamahanya dapat dimiliki atau disewa oleh masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Setiap orang yang memiliki sarusun umum hanya dapat mengalihkan kepemilikannya kepada pihak lain dalam hal pewarisan, perikatan kepemilikan rumah susun setelah kjangka waktu 20 tahun atau pindah tempat tinggal yang dibuktikan dengan surat keterangan pindah dari yang berwenang.

Dia mengatakan sarusun pada rumah susun negara dapat disewa oleh perseorangan atau kelompok dengan kemudahan dari pemerintah. (agus)

PPJB