Uang Muka KPR 30%, Persulit Masyarakat Miliki Rumah - KEBIJAKAN BI DINILAI NGAWUR

Jakarta – Kebijakan Bank Indonesia (BI) soal penetapan rasio pemberian kredit pemilikan rumah (KPR) maksimal 70% dari nilai agunan pada saat awal pemberian kredit atau uang muka minimal 30%, dinilai akan mengancam prospek industri properti. Pasalnya, kebijakan tersebut akan memaksa masyarakat tidak mampu lagi memiliki rumah karena tingginya harga rumah saat ini.

NERACA

Menurut pengamat properti Ali Tranghanda, kebijakan BI soal besaran uang muka KPR minimal 30% akan menyulitkan masyarakat memiliki rumah idaman lantaran besarnya biaya yang dikeluarkan di awal cukup besar. Selain itu, kebijakan ini secara tidak langsung akan memberikan dampak penjualan sektor properti di Indonesia, “Jelas kebijakan BI akan mengganggu pasar penjualan properti di Indonesia,”katanya kepada Neraca di Jakarta, Minggu (18/3).

Selain itu, dia juga menuturkan, kebijakan BI soal uang muka KPR minimal 30% itu tidak beralasan, bila dikaitkan dengan upaya mengerem kredit konsumsi dan potensi munculnya bubble pada sektor tersebut, jika debitur gagal bayar terhadap bank dan risiko likuiditas.

Kendati kebijakan BI dinilai ngawur dan sangat tidak berasalan, Ali mengakui dampak dari kebijakan tersebut tidak akan mempengaruhi terlalu besar sektor penjualan properti. Alasannya, kebijakan ini untuk rumah yang kelasnya menengah ke atas dan bukan untuk yang menengah ke bawah.

“Sebenarnya surat edaran yang diterbitkan BI tersebut tidak terlalu beralasan,karena untuk pembeli rumah menengah keatas, pasti sudah tidak ada masalah dengan dana,”cetusnya.

Secara terpisah, Ketua Umum Real Estate Indonesia (REI) Setyo Maharso mengritik kebijakan BI tersebut. Dia menuturkan, agar ketetapan rasio kredit terhadap nilai barang atau loan to value (LTV) maksimal 70% dari bank bukan terpaku pada kriteria tipe bangunan, tetapi lebih pada harga bangunan itu sendiri.

“Jika rasio LTV tersebut dipatok pada kriteria tipe bangunan, hal itu bisa memberatkan masyarakat yang akan membeli rumah di luar Pulau Jawa dengan ukuran yang besar, tetapi harga yang masih terjangkau untuk dipinjamkan perbankan,”ungkapnya.

Bahkan menurut Setyo, konsumen untuk jenis rumah ukuran besar bisa membayar tunai (cash keras) atau tunai bertahap. Lain halnya dengan masyarakat yang benar-benar membutuhkan pinjaman perbankan dengan LTV yang lebih besar dengan harga uang muka yang rendah. ”Untuk itu kami terus berkomunikasi dengan BI, mengenai usulan yang siap dilayangkan REI sehingga daya beli masyarakat tidak menurun,” ujarnya.

Menurut dia, aturan BI agar uang muka (DP) untuk rumah tipe bangunan di atas 70 m2 sebesar 30% sudah bukan hal yang baru. “Sebenarnya aturan ini sudah diterapkan sejak lama oleh BI, namun dahulu itu tipe bangunannya tidak sampai 70 m2,” paparnya.

Baik Setyo Maharso dan Ali Tranghanda, keduanya sepakat ketetapan BI soal DP KPR sebesar 30% tidak akan berpengaruh besar bagi daya beli masyarakat yang membeli rumah, mengingat konsumen yang membeli rumah dengan tipe bangunan di atas 70 m2 adalah dari kalangan menengah ke atas.

“Rumah tipe 70 m2 umumnya diatas harga Rp 400 juta per unit dan umumnya itu adalah untuk kalangan menengah keatas. Rumah tipe ini cukup mengambil porsi besar di pasar perumahan di Indonesia,”kata Setyo.

Berdasarkan komposisi penjualan rumah anggota REI yang per tahunnya kurang lebih mencapai 120.000 unit. Umumnya sekitar 25% merupakan rumah kelas menengah, sementara itu 65% rumah kelas menengah bawah untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dan sisanya 10% adalah rumah-rumah kelas atas.

Lindungi Masyarakat

Sementara Wakil Ketua Komisi V DPR RI Muhidin menegaskan, hal paling penting dikeluarkannya aturan ini BI tersebut adalah tidak menggangu masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) mendapatkan rumah yang murah.

Dia mengatakan, aturan ini dikeluarkan untuk menyelamatkan likuiditas perbankan, akan tetapi MBR tetap harus mendapatkan perlindungan dari pemerintah dari penyediaan fasilitas rumah yang murah. “Diharapkan dengan adanya FLPP dengan jaminan bunga kecil sampai jangka waktu 15 tahun, bisa membantu MBR dapat rumah murah dengan bunga kecil,”jelasnya.

Baginya, aturan ini yang terkena dampaknya adalah masyarakat berpenghasilan tinggi dan hal ini, dinilai suatu kewajaran dikarenakan mereka mempunyai kemampuan yang baik dibandingkan MBR.

Imbasnya, lanjut Muhidin, tidak terlalu besar apabila masyarakat berpenghasilan tinggi ini mendapatkan aturan pemberian KPR bahkan bisa membantu likuiditas perbankan. “Aturan ini jangan sampai terkena kepada MBR dan bahkan pemerintah wajib memberikan kemudahan dalam kredit kepemilikan rumah murah,”tandasnya

Lebih lanjut lagi, Muhidin menjelaskan peran pemerintah daerah (Pemda) juga harus berperan aktif dalam membantu MBR untuk mempermudah dalam kredit kepemilikan rumah tersebut. Kemudian pemda dituntut mempermudah pembelian tanah dikarenakan masyarakat bagian dari masyarakat daerah yang harus dilindungi dan dipermudah dalam hal pembebasan lahan untuk digunakan perumahan rakyat. “Pemerintah daerah juga harus menyiapkan infrastruktur yang mendukung bagi perumahan seperti drainase dan infrastruktur penunjang lainnya,” jelasnya.

Asal tahu saja, selama ini PT Bank Tabungan Negara Tbk (BTN) masih memakai aturan lama soal DP KPR sebesar 20%. Disampaikan, Direktur Consumer BTN Irman A. Zahiruddin, DP untuk KPR di atas 20% tidak akan bisa menjaring kelas menengah ke bawah dari lapisan masyarakat. “Untuk DP di atas 20% itu ya tidak masalah bagi yang masyarakat ekonomi menengah ke atas. Justru mereka berlomba-lomba memberikan DP tertinggi karena cicilan juga kecil nantinya. Cuma, untuk masyarakat level bawah itu yang sulit menjaringnya. Jika DP dinaikkan yang ada mereka gak mampu mencari DP itu aja. Mereka saja DP 10% sudah kewalahan untuk memenuhinya”, tegas Irman.

Cegah Bubble

Lebih jauh, Irman menambahkan, DP KPR BTN pada tahun 2011 tidak mengalami perubahan untuk tahun 2012, yakni sebesar 20%. Sementara itu DP untuk produk Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) juga tetap dari tahun 2011, yakni sebesar 10%. “Jadi kalau FLPP itukan maksimal pembiayaannya Rp 70 juta, jadi uang mukanya 10% dari Rp 70 juta ya Rp 7 juta. Kalau KPR biasa tergantung pada harga rumahnya. Kalau Rp 200 juta, DP 20%nya ya sebesar Rp 40juta”, paparnya.

Pada tahun 2011 lalu, tingkat konsumsi KPR BTN yakni sebesar 80.000 nasabah, sementara untuk FLPP sebanyak 98.000 nasabah. Sebelumnya, Direktur Perencanaan Strategis dan Humas BI, Dody Budi Waluyo menjelaskan, aturan atas LTV untuk KPR dimaksudkan untuk memperkuat ketahanan sektor keuangan, juga untuk meningkatkan kehati-hatian dalam penyaluran KPR dan KKB.

Disamping itu, cara ini juga untuk meminimalisir peningkatan harga aset properti yang tidak mencerminkan harga sebenarnya (bubble) sehingga dapat meningkatkan risiko kredit bagi bank-bank dengan eksposur kredit properti yang besar serta untuk tetap dapat menjaga perekonomian yang produktif.

Dody menegaskan, terhitung sejak penetapan ketentuan, Bank Indonesia memberikan masa transisi ketentuan selama tiga bulan. Waktu tersebut dianggap memadai bagi bank untuk melakukan penyesuaian standard operating procedures (SOP), sosialisasi, serta penyesuaian pelaporan ke Bank Indonesia. Setelah masa transisi, seluruh KPR dan KKB harus diproses sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Pengenaan sanksi diberikan kepada bank yang melanggar ketentuan tersebut di atas berupa pengenaan sanksi adminsitratif sebagaimana tercantum dalam amandemen Peraturan Bank Indonesia (PBI) No 11/25/PBI/2009 tanggal 1 Juli 2009 mengenai penerapan manajemen Risiko.

Hal senada juga disampaikan Gubernur BI Darmin Nasution yang mengakui, SE BI atas LTV dan DP bertujuan untuk menekan pertumbuhan kredit konsumtif. Pasalnya, pertumbuhan kredit konsumtif lebih besar dibandingkan kredit keseluruhan, yakni sebesar 33% untuk KPR maupun KKB pada 2011, sedangkan kredit secara keseluruhan hanya sebesar 25%. maya/bari/mohar/iwan/bani

Related posts